12월이나 1월 입국을 앞두고 캐나다 유학생 가족 렌트 계약을 한국에서 미리 해도 되는지 고민하는 경우라면, 저희는 일반적으로 출국 전에 계약 절차를 시작하되 서명은 두 가지를 확인한 뒤에 하시기를 권합니다. 하나는 그 집 주소로 자녀가 배정되는 학교이고, 다른 하나는 매물과 집주인이 실제로 있는지입니다. 도착해서 직접 보고 계약하는 길도 있지만, 그동안 머물 단기 숙소 비용과 아이의 등교가 늦어지는 시간이 같이 따라옵니다.
아래에서는 출국 전 계약과 도착 뒤 계약의 차이, 신용 기록이 없는 가족이 내는 캐나다 렌트 계약 서류, 리얼터·단기 임대·테이크오버 세 길, 그리고 온타리오 계약서에서 꼭 볼 항목을 차례로 다룹니다.
먼저 말씀드릴 것이 있습니다. 저희(스터디캐나다)는 리얼터(부동산 중개인)가 아닙니다. 이 글은 정착 지원 업무에서 지금까지 함께 계약한 200채가 넘는 집에서 본 것과 온타리오 정부·임대인임차인위원회(Landlord and Tenant Board, 이하 LTB)의 공식 안내를 기준으로 썼고, 법적인 판단이 필요한 부분은 리얼터나 LTB에 확인하시면 됩니다. 보증금·계약서 규정은 온타리오 기준이고, 다른 주는 주마다 임대차법이 따로 있습니다(캐나다 정부 신규 입국자 안내).
렌트는 출국 전에 계약하나요, 도착해서 하나요?
둘 다 가능하지만, 자녀와 함께 오는 가정은 일반적으로 출국 전에 시작하는 쪽이 맞습니다. 온타리오에서는 세입자가 나갈 때 최소 60일 전에 집주인에게 통지해야 하므로(LTB 임대차법 안내, 2026년 7월판) 매물은 입주 두 달쯤 전부터 나오기 시작하고, 저희 경험으로 좋은 매물은 사흘 안에 결정됩니다. 그래서 입국 2~3개월 전에는 검색을 시작해야 이 흐름에 맞춰 신청서를 낼 수 있습니다.
한국은 집을 보고 마음에 들면 당일에 계약서를 쓰기도 하지만, 캐나다는 먼저 신청서(Application)를 보내고 집주인이 여러 신청서를 받아 세입자를 고른 뒤에 계약으로 갑니다. 즉, 출국 전 계약이란 "먼저 신청서를 넣고 집주인의 선택을 기다리는 일"이고, 서명과 보증금은 그다음입니다. 아래 표는 두 길에서 무엇이 달라지는지를 항목별로 놓은 것입니다.
항목 | 출국 전에 계약 | 도착 뒤에 계약 |
|---|---|---|
집 보기 | 사진·영상, 리얼터의 대리 방문 | 직접 가서 봄 |
학교 배정 확인 | 주소로 교육청 사이트에서 확인 — 출국 전에도 가능 | 같음 |
매물·집주인 확인 | 리얼터를 통한 등록 매물로 보완, 개인 간 거래는 신중 | 직접 보고 확인 |
보증금 내기 | 한국에서 송금 — 시간이 걸려 미리 양해 필요 | 현지 계좌에서 바로 |
도착 직후 거처 | 바로 입주 | 단기 숙소 비용과 집 보러 다니는 시간이 더해짐 |
맞는 가정 | 등교·개강 일정이 정해진 가정 | 지역을 아직 못 정했고 단기 숙소 예산이 있는 가정 |
사진만 보고 계약해도 되나요?
사진은 사진일 뿐이라고 생각하시면 됩니다. 매물 사진은 언제 찍었는지 알 수 없고 대부분 불을 다 켜고 전문가가 찍은 것이라, 사진이 좋다는 이유만으로 서명하는 것은 권하지 않습니다. 캐나다 경찰(RCMP)이 안내하는 임대 사기의 대표적 경고 신호도 "집을 보기 전에 보증금을 보내라"는 요구입니다. 출국 전에 계약할 때는 리얼터를 통해 부동산 등록 시스템(MLS)에 올라온 매물을 보고, 리얼터가 대신 방문해 영상으로 확인해 주는 방식이 이 위험을 줄여 줍니다. 집주인이 중개인 없이 (한국의 교차로와 같은) 키지지(Kijiji) 등에 직접 올린 매물은 개인 간 거래라 더 신중하셔야 합니다.
도착해서 보고 계약하면 무엇이 달라지나요?
직접 보고 고르는 대신, 그동안 머물 단기 숙소 비용과 집을 보러 다니는 시간이 예산과 일정에 더해집니다. 저희가 정착을 돕는 순서도 집 주소가 정해진 다음에 학교 등록·은행·통신으로 넘어가기 때문에, 집이 늦어지면 아이의 등교도 그만큼 늦어집니다. 이 길을 고르신다면 단기 숙소를 몇 주 쓸지 먼저 정하고, 그 기간 안에 신청서를 여러 곳에 낼 수 있게 서류를 한국에서 미리 갖춰 오시면 됩니다.
신용 기록이 없는 유학생 가족은 어떤 서류를 내나요?
공식 기준상 집주인이 요청할 수 있는 것은 이전 집주인·고용주의 추천(reference), 직장 정보, 신용 기록 조회, 소득 증빙입니다(캐나다 정부 신규 입국자 안내 2025년 2월판 · 온타리오 인권위원회 임대 주택 정책). 캐나다 신용 기록은 캐나다에서 처음 돈을 빌리거나 신용을 신청할 때 생기므로(연방 금융소비자청), 처음 입국하는 가족에게 신용 기록이 없는 것은 당연한 상태이고 한국의 신용 점수가 그대로 넘어오지도 않습니다.
온타리오 인권위원회의 임대 주택 정책은 임대 기록이나 신용 기록이 없다는 사실을 부정적으로 보아서는 안 되고, 소득 정보는 다른 정보와 함께 고려해야 하며, 보증인(guarantor)은 모든 세입자에게 같은 조건으로만 요구할 수 있다고 적고 있습니다. 하지만 이것은 기준이고, 현장의 집주인은 검증할 수 없는 세입자와의 계약을 꺼립니다. 저희가 함께한 가정 중에는 열 번 넘게 거절을 받은 경우도 있었습니다. 그래서 신용 기록이 없는 가족은 공식 목록의 항목을 "대신 보여 줄 것"으로 바꿔서 냅니다.
집주인이 보는 항목 | 캐나다에 처음 오는 가족이 내는 것 |
|---|---|
신용 기록 조회 | 캐나다 기록이 없음을 그대로 밝히고, 은행 잔고 증명(영문)으로 지불 능력을 보임 |
소득 증빙 | 학비를 낸 입학허가서(Letter of Acceptance)와 잔고 증명 — 월세를 낼 수 있다는 답 |
이전 집주인·고용주 추천 | 캐나다 안에는 없음 — 리얼터가 가족의 상황을 집주인 쪽 중개인에게 설명 |
신분 확인 | 여권 |
그래도 부족할 때 | 세입자 쪽에서 제안하는 선납(6개월·1년) — 아래 설명 |
캐나다 렌트 계약 서류 — 집주인이 보는 항목과 처음 오는 가족이 대신 내는 것(캐나다 정부 신규 입국자 안내·온타리오 인권위원회 임대 주택 정책 기준, 2026-10-10 확인)
선납은 저희가 집주인에게 내미는 카드였습니다. 집주인 입장에서는 한 번에 목돈이 들어오고 매달 월세 걱정을 안 해도 되니, 6개월이나 1년 선납을 신청서 조건에 넣으면 계약 가능성이 올라갑니다. 이것은 세입자가 스스로 제안하는 조건이라는 점에서, 집주인이 먼저 요구하는 추가 보증금과는 다른 이야기입니다. 온타리오의 공식 기준상 월세 계약의 보증금(rent deposit)은 한 달 월세를 넘을 수 없고 마지막 달 월세로만 쓰이며 파손 수리에는 쓸 수 없습니다(LTB 임대차법 안내). 집주인이 먼저 몇 달치 보증금이나 파손 보증금을 요구하면 이 기준과 비교해 보시고, 선납을 넣을지는 가족 예산 안에서 결정하시면 됩니다.
리얼터를 쓰면 무엇이 달라지나요?
한국은 세입자와 집주인 사이에 중개인 한 명이 있지만, 캐나다는 보통 세입자 쪽 중개인과 집주인 쪽 중개인이 각각 있어 네 사람이 한 계약을 진행하고, 중개인은 각자 자기 고객의 이익을 대변합니다. 저희가 진행한 계약에서는 중개 수수료를 집주인 쪽이 냈기 때문에 세입자 입장에서는 리얼터를 쓰는 데 따로 비용이 들지 않았습니다. 수수료 구조는 계약마다 다를 수 있으니, 온타리오에서 중개인이 서비스를 시작하기 전에 반드시 건네도록 법으로 정해진 안내서(RECO Information Guide, 온타리오 부동산협의회)를 받으실 때 수수료를 누가 내는지 서면으로 함께 확인하시면 됩니다.
리얼터를 쓰면 달라지는 것은 네 가지입니다. 첫째, (한국의 네이버 부동산과 같은) realtor.ca에 올라온 등록 매물을 기준으로 보기 때문에 매물의 실체를 확인하기 쉽습니다. 둘째, 출국 전이라면 리얼터가 대신 방문해 영상과 사진을 보내 줍니다. 셋째, 신청서와 계약 양식을 리얼터가 작성하고 집주인 쪽 중개인과 선납·입주일 같은 조건을 조율합니다. 넷째, 보증금을 집주인 개인 계좌가 아니라 집주인 쪽 중개인이 속한 회사로 내게 되어 돈의 흐름이 기록으로 남습니다. 집주인이 자기 계좌로 바로 보내라고 하는 방식은 저희가 피하는 방식입니다.
이때 한 가지 주의할 점이 있습니다. 중개인이 한 명뿐인 매물에서는 그 중개인이 집주인의 이익을 대변하는 쪽에 가깝다고 생각하시면 됩니다. 이유는 그 중개인의 수입이 집주인에게서 나오기 때문입니다. 그래서 저희는 세입자 쪽 리얼터를 따로 두는 쪽을 권합니다.
단기 임대·테이크오버는 어떤 가정에 맞나요?
캐나다 단기 임대 가족 숙소는 도착 뒤 직접 보고 계약하려는 가정의 베이스캠프에 맞고, 캐나다 테이크오버는 입주일을 맞춰야 하는데 그 시기에 맞는 신규 매물이 없을 때 맞습니다. 테이크오버는 기존 세입자의 계약을 그대로 넘겨받는 것으로 온타리오 임대차법의 "양도(assignment)"에 해당하는데, 집주인의 승인이 필요하고 집주인은 합당한 이유 없이 거절할 수 없으며, 집주인이 7일 안에 답하지 않으면 기존 세입자는 30일 통지로 계약을 끝내고 나갈 수 있습니다(LTB 안내문 "세입자가 계약을 끝내는 방법"). 세 길을 한 표로 놓으면 다음과 같습니다.
항목 | 리얼터를 통한 신규 계약 | 단기 임대 | 테이크오버(양도) |
|---|---|---|---|
무엇인가 | 빈 집에 새 계약(보통 1년) | 가구가 있는 월 단위 숙소, 숙박 예약형 숙소 | 기존 세입자의 계약을 조건 그대로 넘겨받음 |
맞는 가정 | 입주일이 정해져 있고 1년 이상 살 가정 | 도착 뒤 직접 보고 정하려는 가정, 지역이 아직 미정인 가정 | 입주일이 급한데 신규 매물이 없는 가정, 남은 계약 조건이 맞을 때 |
걸리는 점 | 신용·추천이 없어 거절될 수 있음 — 선납 카드, 경쟁 | 비용이 더해짐, 집주인과 부엌·욕실을 같이 쓰는 형태는 임대차법 적용 밖 | 월세·종료일·집 상태를 고를 수 없음, 집주인 승인을 서면으로 받아야 함 |
온타리오 공식 규정 | 표준 임대차 계약서 의무, 보증금은 한 달 월세까지 | 숙소 형태에 따라 적용이 다름 — 계약 전 확인 | 집주인 승인 필요, 합당한 이유 없이 거절 못 함, 7일 안 답 없으면 기존 세입자가 30일 통지 |
캐나다 유학생 가족이 집을 구하는 세 길 — 리얼터 신규 계약·단기 임대·테이크오버(온타리오 임대인임차인위원회 안내문 기준, 2026-10-10 확인)
단기 임대는 어떻게 쓰나요?
단기 임대는 그 자체가 목적이 아니라, 머무는 동안 집을 보러 다니기 위한 거처입니다. 가구가 딸린 월 단위 숙소나 숙박 예약 사이트의 장기 할인 숙소가 여기에 들어가는데, 이 비용은 장기 월세 위에 더해지는 돈이므로 처음부터 정착 예산에 넣어 두셔야 합니다. 이때 집주인이나 그 가족과 부엌·욕실을 함께 쓰는 하숙·홈스테이형 숙소는 온타리오 임대차법 적용 밖이라(LTB 임대차법 안내) 세입자 보호가 일반 임대와 다릅니다. 짧게 머물더라도 기간·비용·환불 조건을 글로 남기고 시작하시면 됩니다.
테이크오버는 무엇을 확인하나요?
테이크오버에서 넘겨받는 것은 집이 아니라 계약서입니다. 월세·종료일·보증금이 어떻게 승계되는지, 1년 계약이 끝난 뒤 자동으로 월 단위 계약으로 바뀐 상태인지(LTB 안내문)를 기존 계약서로 확인하고, 집주인의 승인은 꼭! 서면으로 받으시기를 바랍니다. 이유는 온타리오 임대차법에서 양도의 조건이 집주인 승인이고, LTB 안내문도 승인을 서면으로 받아 두라고 권하기 때문입니다. 비슷한 말로 쓰이는 서블렛(sublet)은 원래 세입자가 돌아올 계획으로 잠시 집을 비우는 것이라, 가족이 장기로 살 집에는 맞지 않습니다.
계약서에서 꼭 볼 항목은 무엇인가요?
온타리오의 민간 주거 임대는 2018년 4월 30일 이후 체결되는 대부분의 계약에 주정부 표준 임대차 계약서(Residential Tenancy Agreement, Standard Form of Lease) 사용이 의무이고, 집주인은 세입자가 서명한 뒤 21일 안에 사본을 줘야 합니다(온타리오 정부 표준 임대차 계약서 안내, 2025년 10월 갱신). 계약서는 당사자·주소·기간·월세·공과금·보증금·열쇠 보증금·양도와 서블렛·추가 조항 등 17개 절로 되어 있어, 어느 절을 봐야 하는지가 정해져 있습니다. 저희 경험으로는 리얼터가 쓰는 부동산협회 양식(Agreement to Lease)과 이 주정부 표준 계약서, 두 장을 쓰게 된다고 생각하시면 됩니다.
기간(term)과 시작일 — 입국일과 맞는지, 계약 시작일이 매달 1일인지(저희가 본 계약은 대부분 1일 시작).
월세와 공과금(services and utilities) — 전기·가스·수도·인터넷 중 무엇이 월세에 들어 있는지.
보증금(rent deposit) — 한 달 월세를 넘지 않는지, 마지막 달 월세로만 쓰이는지. 파손 보증금이나 반려동물 보증금을 요구하는 조항은 법이 허용하지 않아 무효입니다.
열쇠 보증금(key deposit) — 법이 금액과 처리를 제한하는 항목.
양도와 서블렛(assignment and subletting) — 중간에 귀국하게 될 때 쓰는 절.
추가 조항(additional terms)과 Schedule A·B·C — 집주인 쪽 중개인이 붙여 보내는 부분이라 한 줄씩 읽습니다. 법이 세입자에게 준 권리를 빼앗는 조항은 적혀 있어도 효력이 없습니다.
정착 지원에서 실제로 걸리는 지점
저희가 본 패턴 가운데 가장 아까운 것은, 사진과 동네 이름만 보고 먼저 서명한 뒤 그 주소로 배정되는 학교가 생각과 달랐던 경우입니다. 온타리오 공립학교 배정은 집 주소 기준이라 같은 동네 안에서도 길 하나 차이로 학교가 갈리고, 스쿨버스가 다니지 않는 거리일 수도 있습니다. 가족과 함께 오는 가정의 대부분은 자녀 학교가 집을 고르는 첫 번째 기준이었기 때문에, 저희는 매물을 보기 전에 후보 주소를 교육청 사이트에 넣어 배정 학교와 통학 방법을 먼저 확인합니다. 학교 → 주소 → 매물 순서로 가면, 출국 전 계약이라도 이 어긋남은 막을 수 있습니다.
보증금과 선납은 어디까지 받아들였는지가 자주 나오는 질문입니다. 저희는 선납을 세입자 쪽 카드로 먼저 제안했고, 집주인이 요구하는 파손 보증금이나 보증금 한도를 넘는 돈은 받아들이지 않았습니다. 그리고 보증금은 집주인 개인이 아니라 집주인 쪽 중개인 회사로 냈습니다. 계약서 서명 뒤 24시간 안에 첫 달 월세와 마지막 달 보증금을 내는 것이 현장의 관행인데, 한국에서 송금하면 이 시간을 지킬 수 없습니다. 그래서 신청서를 낼 때부터 한국에서 송금한다는 사정을 알리고, 송금 뒤 송금 확인서를 바로 보내 양해를 구하는 것이 저희가 늘 밟는 순서입니다.
소득 증빙 자리에는 입학허가서와 은행 잔고 증명을 냈습니다. 집주인이 알고 싶은 것은 결국 "월세를 밀리지 않고 낼 수 있는 사람인가"이고, 학비를 이미 낸 입학허가서와 잔고가 그 질문의 답이 됩니다. 캐나다 안의 추천인이 없는 자리는 리얼터가 가족의 사정을 집주인 쪽 중개인에게 설명하는 것으로 채웠습니다. 서류를 많이 내는 것보다, 집주인이 묻는 질문에 맞는 서류를 순서대로 내는 것이 결과를 바꿨습니다.
스터디캐나다의 정착 서비스는 이런 순서를 지키며 고객의 소중한 첫 시작을 함께합니다. 저희는 한국이 아니라 캐나다 도착일을 1일이라고 말씀드리고, 캐나다 거주 중에 궁금하신 점은 언제든 답변드리고 있습니다.
지금 할 일
입국 2~3개월 전: 자녀 학교를 기준으로 지역을 정하고, 후보 주소를 관할 교육청 사이트에 넣어 배정 학교와 스쿨버스 여부를 확인합니다.
서류를 한국에서 갖춥니다 — 여권, 입학허가서, 은행 잔고 증명(영문). 선납을 조건에 넣을지는 가족 예산으로 미리 정합니다.
리얼터와 처음 만날 때 수수료를 누가 내는지, 대리 방문이 가능한지, 보증금을 어느 회사 계좌로 내는지 서면으로 확인합니다.
신청서가 받아들여지면 계약서의 기간·공과금·보증금·추가 조항을 위 순서로 읽고, 서명 뒤 21일 안에 사본을 받습니다.
보증금 요구 시점을 미리 물어 한국 은행 송금 일정을 맞추고, 송금 뒤 확인서를 바로 보냅니다.
새 집에서 가족 모두 캐나다의 첫 겨울을 따뜻하게 보내시기를 바랍니다.
이 글은 2026년 10월 10일 기준으로 온타리오 정부 표준 임대차 계약서 안내, 임대인임차인위원회(LTB) 안내문, 온타리오 인권위원회 임대 주택 정책, 캐나다 정부 신규 입국자 안내와 연방 금융소비자청 자료를 확인해 썼고, 경험으로 적은 부분은 저희 정착 지원 업무에서 본 것입니다. 바뀐 것이 확인되면 고쳐 두겠습니다.